 |
Описание: Описание объекта, приносящего арендный доход:
•Источником дохода инвестора является здание, помещения которого сдаются в аренду
•На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором.
•На первом этаже помещается кафе.
•В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под оптовые склады.
Индивидуальные исходные данные:
•Полезная (арендная) площадь здания – 2800+15=2815 кв. м
•Полезная (арендная) площадь подвала – 100+15=115 кв. м
Общие исходные данные:
•Собственник объекта получает доходы в виде арендных платежей и дохода от деятельности кафе, принадлежащего ему.
•Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания составляет 500 руб. в месяц
•Ставка арендной платы за 1 кв. м площади подвала составляет 150 руб. в месяц.
•Расположенное на 1-м этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 100 000 руб. в месяц.
Ремонт (при составлении прогноза доходов и расходов)
•Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 2500 тыс. руб.
•Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев (в это время здание закрывается на ремонт)
•После ремонта помещения можно сдавать в аренду
Данные для составления прогноза доходов (период прогнозирования – 5 лет)
•Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей;
•во второй – 85% площадей;
•в третий – 90%;
•в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.
Расходы по эксплуатации всего здания включают:
•заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц;
•начисления на заработную плату (взносы во внебюджетные фонды) в размере 34 % от ФОТ;
•оплату коммунальных услуг – 100 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;
•прочие расходы в размере 60 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади;
Учет инфляции при составлении прогноза денежных потоков
•Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
•арендная плата – на 5 %;
•чистый доход от кафе – на 2 %;
•заработная плата персонала – на 5 %;
•коммунальные услуги и прочие расходы – на 3 %.
Величина ставки дисконтирования
•Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года использования здания;
•25% - для второго года;
•27% - для третьего года;
•29% - для четвертого;
•30% - для пятого года.
Дополнительная информация: Прогнозирование доходов:
1) Найти общий потенциальный валовой доход каждого года:
PGI = PGI здания +PGI подвала
4) Найти EGI -действительный валовой доход (доход, учитывающий наличие потерь от неполной сдачи объекта в аренду)
EGI =PGI *% сданных площадей
Например, EGI первого года:
EGI=PGI *0,7
Составление прогноза операционных расходов
При составлении прогноза расходов необходимо обратить внимание на статьи, которые указаны в расчете на один месяц и осуществить расчет расходов на год, с учетом того, что в году 12 мес.
Такими статьями являются:
заработная плата персонала;
начисления на заработную;
оплату коммунальных услуг
прочие расходы.
Особенность расчёта расходов в первый год
При составлении прогноза расходов, необходимо в статьях расходов выявить те, которые имеют место даже при отсутствии работы здания, т.е. в период текущего ремонта:
оплата коммунальных услуг;
Таким образом, в первые полгода работы в операционные расходы будут включены только коммунальные услуги.
Расчёт чистого операционного дохода
После завершения составления прогноза доходов (EGI) и расходов (OE) каждого года, необходимо найти разницу между ними, которая и представляет собой чистый операционный доход (NOI)
NOI=EGI-OE
Расчёт суммарного чистого операционного дохода
Суммарный чистый операционный доход складывается из чистого операционного дохода от аренды здания и чистого операционного дохода от кафе
NOIсумм =NOI аренды+NOI кафе
Дисконтирование чистого операционного дохода
Каждую сумму чистого операционного дохода, рассчитанную на каждый из 5ти лет прогнозного периода, необходимо продисконтировать, т.е. привести к сегодняшнему моменту времени, по следующей формуле:
Дисконтированная
величина NOI сумм = NOI сумм/(1+k)i
где k – коэффициент дисконтирования
i- год, в который получен спрогнозированный доход
Результирующие этапы:
•Найденные дисконтированные величины NOI необходимо сложить, этот показатель будет является дисконтированным чистым доходом от объекта
•Помимо этого, необходимо найти стоимость реверсии по модели Гордона
•Стоимость реверсии – это стоимость объекта по окончании прогнозного периода (т.к. через 5 лет здание все еще будет существовать и иметь определенную стоимость)
Продавец:
Цена: 750,00 руб.
|